Cần kiểm tra gì trước khi đặt cọc mua nhà đất? 15 điểm
Cập nhật 01/11/2026 · Đặt Cọc An Toàn, đối chiếu văn bản gốc ở cuối bài · Ước tính tham khảo, không phải tư vấn pháp lý
Trả lời ngắn: trước khi giao tiền, kiểm 5 điều kiện chuyển nhượng của Luật Đất đai 2024 Điều 45 (có sổ, không tranh chấp, không kê biên, còn thời hạn, không bị biện pháp khẩn cấp tạm thời), người ký có đủ quyền, và văn bản cọc ghi đủ điều khoản. Làm checklist tương tác để biết việc cần làm.
Về tài sản
- Bên bán có Giấy chứng nhận đứng tên mình.
- Xem sổ bản gốc, khớp số thửa, tờ bản đồ, diện tích với thực địa.
- Không tranh chấp: hỏi UBND xã, tổ dân phố, hàng xóm.
- Không bị kê biên, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
- Còn thời hạn sử dụng đất.
- Không vướng quy hoạch, chưa có thông báo thu hồi.
- Không đang thế chấp, hoặc có cách giải chấp rõ ràng.
Về người bán
- Đủ chữ ký của vợ/chồng, các thành viên có chung quyền sử dụng đất (BLDS Điều 212 khoản 2 với tài sản chung hộ gia đình).
- Người ký là chính chủ, hoặc có văn bản uỷ quyền công chứng đúng phạm vi.
Về văn bản đặt cọc
- Ghi giá bán, tiền cọc, các đợt thanh toán, hạn ký hợp đồng công chứng.
- Ghi mức phạt cọc; không thoả thuận thêm phạt vi phạm (Toà chỉ chấp nhận phạt cọc, NQ 03/2026 Điều 6 khoản 6).
- Điều khoản huỷ không phạt khi lỗi không thuộc hai bên.
- Ai trả thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng.
- Chuyển khoản vào tài khoản chủ sổ, có biên nhận.
- Mua nhà dự án của chủ đầu tư: cọc không quá 5% giá (Luật KDBĐS 2023 Điều 23 khoản 5).
Thông tin tham khảo, không phải tư vấn pháp lý.