Phạt cọc khi mua bán nhà đất 2026: mất cọc, trả gấp đôi và Nghị quyết 03/2026

Trả lời ngắn: nếu không thoả thuận khác, bên đặt cọc bỏ mua thì mất cọc, bên nhận cọc bỏ bán thì trả lại cọc và một khoản tương đương (BLDS 2015 Điều 328 khoản 2). Từ 15/10/2026, Toà án xử theo hướng dẫn của Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP. Nhập số tiền ở công cụ để xem ngay.

Ví dụ cọc 300 triệu

Tình huống	Kết quả
Bên mua (đặt cọc) không mua nữa	Mất 300 triệu
Bên bán (nhận cọc) không bán nữa	Trả 600 triệu (300 triệu cọc + 300 triệu phạt)
Hai bên thoả thuận phạt gấp 3	Bên bán trả 300 triệu + 900 triệu

Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP nói gì

• Mức phạt có giới hạn: thoả thuận mức phạt cọc vượt giá trị hợp đồng được bảo đảm thì Toà chỉ quyết định mức phạt không vượt quá giá trị hợp đồng tại thời điểm xét xử sơ thẩm (Điều 6 khoản 2).
• Phạt theo lỗi: bên có lỗi làm hợp đồng không được giao kết, thực hiện hoặc bị vô hiệu thì chịu phạt cọc. Cả hai cùng lỗi, bất khả kháng, trở ngại khách quan thì không phạt cọc (Điều 6 khoản 3 điểm a).
• Cọc chỉ để giao kết: hợp đồng đã ký rồi mới có vi phạm thì không phạt cọc, giải quyết theo hợp đồng chính (Điều 6 khoản 3 điểm b).
• Lãi: Toà chấp nhận tính lãi trên tiền cọc chậm trả (Điều 357 BLDS), không tính lãi trên tiền phạt cọc (Điều 6 khoản 4).
• Phạt cọc và bồi thường: không có thoả thuận thì được yêu cầu cả phạt cọc và bồi thường thiệt hại (Điều 6 khoản 5).
• Phạt cọc và phạt vi phạm: thoả thuận cả hai thì Toà chỉ chấp nhận phạt cọc (Điều 6 khoản 6).
• Thời hiệu: yêu cầu đòi lại tài sản đặt cọc không bị áp dụng thời hiệu (Điều 8 khoản 2).

Nên ghi gì trong hợp đồng đặt cọc

Ghi rõ mức phạt cọc, các trường hợp huỷ không phạt (sổ không đủ điều kiện sang tên, có quyết định thu hồi…), hạn hoàn tiền. Hợp đồng đặt cọc mẫu đã có sẵn các điều này.

Thông tin tham khảo, không phải tư vấn pháp lý.